양도세 계산기

아파트 등 집을 팔 때 비과세 여부와 양도세를 계산하고, 일시적 2주택·다주택이면 특례와 중과를 따져 팔 날짜별로 비교해요.

2025. 3. 10.에 사서 2026. 12. 1.에 9억 5,000만 원에 팔면, 비과세가 안 돼서 양도세와 지방소득세가 합쳐 150,150,000원이에요.

보유가 2년이 안 돼요(1년 8개월). 2027. 3. 9.(화)부터 팔면 요건을 채워 0원이에요(시세가 그대로라고 보고 계산).

입력한 값을 확인해 주세요. 칸 아래 안내대로 고치면 답이 바로 다시 나와요.

비과세가 되는 날

2027. 3. 9.(화)남은 날 155일

이 날부터 팔면 0원이에요(지금 팔면 150,150,000원). 시세와 필요경비가 그대로라고 보고 계산했어요.

팔 날짜를 바꾸면 세금이 얼마나 달라지는지는 1단계 표에서 볼 수 있어요

팔지 않고 자녀에게 주면 증여세는? 판 값을 증여할 금액으로 넣어 열어요.

1. 언제 팔면 세금이 달라지나요?

같은 집을 팔 날짜만 바꿔 계산했어요. 요건이 채워지거나 공제율이 오르는 날 위주로 보여 줘요.

팔 날짜	왜 이 날인가요	낼 세금	입력한 날보다
2026. 12. 1.(화)	입력한 양도일	150,150,000원 비과세 안 됨	기준
2027. 3. 9.(화)	보유 2년(비과세 요건·기본세율) · 거주 2년	0원 비과세	−150,150,000원

시세와 필요경비가 그대로라고 보고 팔 날짜만 바꿔 계산했어요. 세금이 달라지는 날(보유·거주 햇수가 차는 날)만 보여 줘요. 보유는 산 날을 첫날로 세요.

2. 양도세는 얼마인가요?

판 값에서 산 값과 쓴 돈을 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고, 보유 기간에 맞는 세율을 곱해요. 지방소득세는 그 10%가 더 붙어요.

양도차익: -
과세 양도차익: -
장기보유특별공제: -
양도소득금액: -
과세표준: -
세율: -
양도소득세: -
개인지방소득세: -
낼 세금: -

장기보유특별공제율 표 보기

보유 기간	일반(표 1)
3년 이상	6%
4년 이상	8%
5년 이상	10%
6년 이상	12%
7년 이상	14%
8년 이상	16%
9년 이상	18%
10년 이상	20%
11년 이상	22%
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%

보유·거주 기간	보유 공제율(표 2)	거주 공제율(표 2)
3년 이상	12%	12%
4년 이상	16%	16%
5년 이상	20%	20%
6년 이상	24%	24%
7년 이상	28%	28%
8년 이상	32%	32%
9년 이상	36%	36%
10년 이상	40%	40%

표 2는 1세대 1주택이고 보유 중 2년 이상 산 경우에 써요. 보유 3년 이상부터 공제가 있어요.

3. 1주택 비과세가 되나요?

1세대 1주택은 아래 질문에 모두 '네'이면 양도세를 내지 않아요. 12억 원을 넘으면 넘는 부분에만 내요.

조건 11세대 1주택(특례로 한 채로 보는 경우 포함)인가요?

양도 당시 세대에 이 집 한 채뿐이거나, 일시적 2주택·상속·혼인 합가·동거봉양 합가 특례에 들어야 해요.

자세히

배우자와 같은 세대로 보고, 분양권·조합원입주권이 있으면 요건이 또 달라져서 이 계산기는 다루지 않아요. 특례 요건은 시행령 제155조에 있어요.

조건 2집을 2년 이상 보유했나요?

산 날부터 판 날까지 2년 이상이어야 해요.

자세히

보유 기간은 취득일을 첫날로 세요. 2025. 3. 10.에 샀다면 2027. 3. 9.에 2년이 차서 그날 팔아도 요건을 채워요(국세청 해석 재산46014-205, 대법원 91누8548).

조건 3살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 살았나요?

보유 중에 그 집에 2년 이상 살아야 해요. 거주 기간은 주민등록등본의 전입일부터 전출일까지예요.

자세히

산 날 조정대상지역이 아니었으면 거주 요건이 없어요. 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 하고 계약금을 냈는데 그날 무주택 세대였다면 거주 요건이 없는 예외가 있고, 이 계산기는 계산하지 않아요.

조건 4양도가액이 12억 원 이하인가요?

실제 거래 가격이 12억 원을 넘으면 고가주택이라 넘는 부분에 세금을 내요.

분양권·조합원입주권이 끼는 경우, 임대주택·어린이집 특례(거주주택), 공동상속주택, 농어촌주택 같은 그 밖의 특례는 계산하지 않아요. 국세청 안내에서 확인해요. 지금 시행 중인 법을 기준으로 하고, 국회를 통과하지 않은 세제개편안은 넣지 않았어요.

4. 다음에 할 일

팔기 전에

매매계약서의 잔금일(잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기부등본의 접수일)이 취득일이고, 주민등록등본에서 전입일·전출일을 확인해요. 보유와 거주 요건은 이 날짜로 정해져요.
매매계약서에 적힌 실제 거래 가격이 양도가액이에요. 취득할 때 낸 취득세·중개보수와 수리비 영수증을 모아 두면 필요경비로 넣을 수 있어요.
조정대상지역에서 샀는지는 산 날 기준으로 봐요. 지정 지역은 날짜마다 달라서 국토교통부 공고에서 확인해요.

판 뒤에

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 관할 세무서에 양도소득세를 신고·납부해요(예정신고). 비과세로 나오는 경우에 신고가 필요한지는 세무서에 확인해요.

자주 묻는 질문

1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?

양도할 때 세대에 이 집 한 채만 있고, 2년 이상 보유해야 해요. 살 때 조정대상지역에 있던 집이면 보유 중에 2년 이상 거주해야 해요. 거주 기간은 주민등록등본의 전입일부터 전출일까지로 세요. 양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세에서 빠져요.

양도세 비과세는 언제부터 되나요?

산 날을 첫날로 세서 2년이 차는 날부터 보유 요건을 채워요. 2025. 3. 10.에 샀다면 2027. 3. 9.부터예요(국세청 해석, 대법원 판례). 살 때 조정대상지역이었다면 거주도 2년이 필요해서 전입일부터 2년이 되는 날까지 기다려야 해요. 아래 표에서 팔 날짜별 세금을 비교해 볼 수 있어요.

양도가액이 12억 원을 넘으면 양도세를 어떻게 내나요?

비과세 요건을 채워도 12억 원을 넘는 부분에는 세금을 내요. 양도차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 금액이 과세 대상이고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산해요. 15억 원에 팔았다면 양도차익의 20%가 과세 대상이에요.

장기보유특별공제는 얼마나 되나요?

보유 3년부터 공제가 있어요. 일반은 3년 6%에서 해마다 2%p씩 올라 15년 이상 30%예요. 1세대 1주택이고 보유 중 2년 이상 살았다면 보유 3년 12%에서 해마다 4%p씩 올라 10년 이상 40%, 거주도 2년 8%·3년 12%에서 해마다 4%p씩 올라 10년 이상 40%예요. 둘을 더해 최대 80%예요.

보유 2년이 안 됐는데 팔면 세율이 어떻게 되나요?

비과세가 안 되고 세율이 올라가요. 보유 1년 미만 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%예요. 기본세율(6~45%)로 계산한 세금과 비교해서 큰 쪽을 내요. 지방소득세는 그 10%가 더 붙어요.

질문 더 보기

거주 2년은 어떻게 세나요?

주민등록등본의 전입일부터 전출일까지 기간으로 세요. 등본에 나온 날짜 기준이라 전입 신고가 늦었으면 그만큼 거주 기간이 짧아져요. 다만 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 자체가 없어요.

일시적 2주택이나 다주택이면 양도세가 어떻게 되나요?

입력 칸에서 "다른 주택도 있어요"를 고르면 경우별로 특례 요건과 처분 기한을 보여 줘요. 일시적 2주택은 이 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 이 집을 팔아야 하고, 이 집과 새 집이 모두 조정대상지역이고 새 집을 2026. 8. 4. 이후 샀다면 2년이에요. 마지막 날이 토·일요일이나 공휴일이면 다음 평일까지예요. 상속받은 집이 있으면 이 집을 상속개시 당시 갖고 있었을 때 처분 기한 없이, 혼인·동거봉양으로 합쳤다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 특례예요. 특례에 들면 1주택처럼 계산해요. 들지 않으면 비과세가 없고 장기보유특별공제는 표 1을 써요. 이 집이 양도일 현재 조정대상지역에 있으면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 없어요. 보유 2년 이상 주택의 중과 배제(유예)는 2026. 5. 9.까지 양도한 경우였고 지금은 끝났어요. 분양권·조합원입주권이 끼면 계산하지 않아요.

양도세는 언제까지 신고하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 관할 세무서에 예정신고하고 세금을 내요. 비과세로 나오는 경우에 신고가 필요한지는 세무서에 확인해요. 이 계산기는 지금 시행 중인 법을 기준으로 하고, 국회를 통과하지 않은 세제개편안은 반영하지 않아요.

양도세 계산기

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1. 언제 팔면 세금이 달라지나요?

두 채 파는 순서 비교