주택담보대출 한도, 왜 생각보다 적게 나올까
주택담보대출 한도는 세 가지 기준으로 각각 계산한 금액 중 가장 작은 금액이에요. LTV·DSR을 몰라도 읽을 수 있게 쉬운 말과 10억 원 아파트 예시로 정리했어요.
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결론부터
은행은 세 가지 기준으로 빌려줄 수 있는 금액을 각각 계산하고, 그중 가장 작은 금액만 빌려줘요. ① 집값 기준(집값의 일정 비율에서 세입자 몫을 뺀 금액) ② 집값별 최대 금액 ③ 소득 기준이에요.
아래 10억 원 아파트 예시에서는 소득 기준이 가장 작게 나와서, 집값만 보고 예상한 금액보다 적어요. 내 한도는 은행 심사로 정해져요.
이 글은 집이 없는 사람이 살 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우예요. 숫자는 2026년 10월 3일 기준이에요.
1. 한도를 정하는 세 가지 기준
문 세 개를 차례로 지난다고 생각하면 쉬워요. 문마다 통과할 수 있는 금액이 정해져 있고, 가장 좁은 문의 금액이 내 한도예요.
① 집값 기준: 집값의 몇 %에서 세입자 몫을 빼요
은행은 집값의 일정 비율까지만 빌려줘요. 이 비율을 라고 해요.
- 은 집값의 40%까지, 그 밖 지역은 70%까지예요.
- 집을 처음 사는 라면 수도권(서울·인천·경기)·규제지역은 70%, 그 밖 지역은 80%(대출 6억 원 이하)까지예요.
- 여기서 집값은 계약서의 매매가와 다를 수 있어요. 은행은 KB시세 같은 을 써요.
이렇게 나온 금액에서 세입자 몫을 한 번 더 빼요. 이것을 라고 해요.
- 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금 일부를 은행보다 먼저 가져가요. 은행은 돈을 떼이지 않으려고 그 몫을 미리 빼요. 세를 주지 않은 방을 기준으로 빼서, 지금 세입자가 없어도 빠져요.
- 서울 아파트라면 5,500만 원이 빠져요(다른 지역은 위 ’방공제’를 누르세요). 에 가입하면 빼지 않을 수 있어요.
② 집값별 최대 금액: 6억·4억·2억
수도권이나 규제지역에서 집을 사려고 빌리면, 집값이 15억 원 이하면 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하면 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원까지예요. 그 밖 지역은 이 상한이 없지만, 은행마다 따로 최대 금액이 있으니 은행에 물어보세요.
③ 소득 기준: 1년 소득의 40%
은행은 1년 소득의 40% 안에서 모든 대출을 갚을 수 있을 만큼만 빌려줘요. 이 비율을 이라고 해요(가진 대출을 모두 합쳐 1억 원이 넘을 때).
- 연소득이 7,000만 원이면 1년에 갚는 돈(원금+이자)이 2,800만 원, 한 달에 약 233만 원까지예요.
- 예를 들어 오늘 4.5%로 빌려도, 은행은 7.5%로 갚는다고 치고 계산해요. 이렇게 더하는 금리를 라고 해요. 실제로 내는 이자는 그대로예요. 아래 예시에서는 이것 때문에 한도가 약 1억 2,680만 원 줄어요.
- 이미 이 있으면 그 몫을 먼저 빼서 한도가 더 줄어요.
- 소득은 회사가 연말에 주는 소득 증명 서류(원천징수영수증)에 적힌 금액이 기본이에요. 맞벌이·프리랜서라면 을 보세요.
2. 계산 예시: 서울 10억 원 아파트
- 서울 규제지역 아파트, 은행 기준 집값 10억 원
- 집 없음, 생애최초 아님
- 연소득 7,000만 원, 다른 대출 없음
- 30년, 변동금리(시장 금리에 따라 바뀌는 금리) 연 4.5%(가정한 금리예요)
- 매달 같은 금액을 갚는 으로 계산했어요
- MCI·MCG 가입 안 함
| 기준 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| ① 집값 기준 | 10억 원 × 40% = 4억 원에서 세입자 몫 5,500만 원을 빼요 | 3억 4,500만 원 |
| ② 최대 금액 | 집값 10억 원이라 ‘15억 원 이하’ 구간 | 6억 원 |
| ③ 소득 기준 | 1년 2,800만 원(한 달 약 233만 원)씩 로 30년 갚는다고 치면 빌릴 수 있는 원금 | 약 3억 3,370만 원 |
| 한도 | 가장 작은 금액 | 약 3억 3,370만 원 |
- 실제 금리 4.5%로 약 3억 3,370만 원을 빌리면 매달 약 169만 원을 갚아요. 금액별 월 상환액은 주택담보대출 계산기로 바로 볼 수 있어요.
- 내 조건으로 바로 계산하려면 대출한도 계산기를 쓰세요.
조건이 다르면: 생애최초, 전세 승계, 은행 결과
- 생애최초면 ①은 6억 4,500만 원(7억 원 − 5,500만 원)으로 늘지만, 이 예시에선 ③이 더 작아 한도는 같아요.
- 세입자 보증금을 안고 사거나(전세 승계) 집에 먼저 잡힌 대출이 있는 경우는 넣지 않았어요. 있으면 ①에서 더 빠져요.
- 은행 결과는 이 계산과 다를 수 있어요. 은행 기준 집값, 인정하는 소득, 금리가 다르기 때문이에요.
3. 그래서 현금이 얼마 필요한가
위 예시라면 집값 10억 원 − 한도 약 3억 3,370만 원 = 약 6억 6,630만 원을 내 돈으로 준비해야 해요.
여기에 아래 돈이 더 들어요.
| 항목 | 금액(대략) |
|---|---|
| 취득세(지방교육세 포함, 집 1채·전용 85㎡ 이하) | 약 3,300만 원 |
| 중개보수 상한(부가세 별도) | 500만 원 |
| 합계(이사 비용 제외) | 약 7억 430만 원 |
조건이 다르면 취득세 계산기와 복비 계산기로 다시 계산해 보세요.
4. 정책대출(디딤돌·보금자리론·신생아 특례)은 뭐가 다른가요
소득과 집값이 기준 안이면 나라가 지원하는 정책대출부터 알아보세요(2026년 10월 기준, 조건은 자주 바뀌어요).
- · 부부 연소득 6,000만 원 이하 무주택 세대주 · 집값 5억 원 이하, 최대 2억 원
- · 2년 안에 아이를 낳은 가구, 부부 연소득 1.3억 원 이하 · 집값 9억 원 이하, 최대 4억 원
- · 부부 연소득 7,000만 원 이하 · 집값 6억 원 이하, 최대 3.6억 원
셋 다 LTV 70%·DTI 60% 이내가 기본이고, 생애최초·신혼·자녀 수에 따라 기준과 한도가 올라가요. 미리 조회: 주택구입자금 계산(주택도시기금), 보금자리론 예상대출조회(한국주택금융공사)
5. 다음에 할 일
-
계약금을 내기 전에 은행 두세 곳에서 한도를 봐요
대부분 은행이 앱에서 한도조회를 해 줘요. 조회 결과는 확정 한도가 아니에요.
-
금리와 월 상환액을 비교해요
금융상품한눈에 주택담보대출 금리 비교(금융감독원)에서 은행별로 볼 수 있어요.
은행 상담 전에 챙길 것 6가지
-
KB시세는 은행이 많이 쓰는 아파트 시세, 감정가는 감정평가사가 따로 매긴 집값이에요. 규제지역인지도 함께 확인하세요.
-
배우자 소득을 합칠지도 정해 두세요.
-
신용대출, 마이너스통장 한도, 카드·자동차 할부까지 적어요.
-
같은 세대 가족 모두 집을 가진 적이 없어야 해요.
-
가입하면 방공제를 빼지 않을 수 있어요.
-
수도권·규제지역에서 집을 사면 대출받은 날부터 6개월 안에 전입해야 해요. 자세한 조건은 은행에 확인하세요.
6. 자주 하는 오해
- “생애최초면 70~80%가 다 나온다” → 집값 기준만 올라가요. 6억 원 상한과 소득 기준은 똑같아서, 위 예시처럼 한도가 그대로일 수 있어요.
- “한도 6억이면 6억을 받는다” → 6억 원은 최대치예요. 위 예시와 같은 조건(금리 4.5%에 스트레스 금리 3%를 더한 7.5%, 30년)이면 6억 원을 받으려면 연소득이 약 1억 2,590만 원은 돼야 해요.
- “스트레스 금리만큼 이자를 더 낸다” → 한도 계산에만 쓰는 숫자예요. 실제 이자에는 붙지 않아요.
- “앱에서 조회한 금액이 확정 한도다” → 최종 한도는 서류를 낸 뒤 은행 심사로 정해져요.
7. 왜 이런 규칙이 생겼나요
빚이 갚을 수 있는 수준을 넘지 않게 하려고 2002년부터 생겼고, 집값과 대출 흐름에 따라 자주 바뀌어 왔어요.
연도별로 무엇이 생겼는지, 지금 상황
달마다 바뀐 내용은 에 있어요.
- 2002년 LTV 도입 — 집값에 비해 과한 대출 막기
- 2005년 도입 — 소득에 비해 과한 대출 막기
- 2014년 LTV·DTI 완화 — 부동산 거래를 늘리려고
- 2018년 은행 DSR 관리 시작 — 가계 빚이 빨리 늘어서
- 2021~2022년 사람마다 DSR 적용 — 가계대출 급증
- 2024~2025년 스트레스 DSR — 금리가 오를 때 대비
- 2025년 6억 상한, 규제지역 LTV 40% — 수도권 대출 급증
- 2026년 동탄구·기흥구·구리시 규제지역 추가
- 문제: 규칙이 한쪽에만 걸리면 대출이 규제가 약한 쪽으로 옮겨 가요(2018년 감사원 지적). 그래서 지금은 모든 금융회사에 함께 적용해요.
- 운영: 법률과 달리 금융위원회의 로 운영해서, 발표 다음 날 바로 시행하기도 해요.
- 지금 상황: 가계 빚()은 2026년 6월 말 2,019.8조 원이에요. 지금 규칙의 유효기간은 2027년 2월 28일까지예요.
관련 계산기
자주 묻는 질문
주택담보대출 한도는 어떻게 정해지나요?
집값 기준(LTV에서 방공제를 뺀 금액), 집값별 상한, 소득 기준(DSR)으로 각각 한도를 구하고 그중 가장 작은 값이 한도예요. 10억 원 아파트·연소득 7,000만 원 예시에서는 소득 기준이 가장 작았어요. 내 한도는 은행 심사로 정해져요.
LTV DSR 차이가 뭔가요?
LTV는 집값 중 은행이 빌려줄 수 있는 비율이고, DSR은 1년 소득 중 모든 대출 원리금을 갚는 데 쓸 수 있는 비율이에요. LTV는 집값을, DSR은 소득을 봐요.
스트레스 DSR 때문에 이자를 더 내나요?
아니요. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 금리를 더 높게 잡는 숫자이고, 실제 대출 금리에는 붙지 않아요. 대신 한도가 줄어요.
아파트 방공제는 얼마나 빠지나요?
아파트는 보통 방 1개만큼 빠져요. 서울 5,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만 원, 광역시 등 2,800만 원, 그 밖 2,500만 원이에요. 보증·보험(MCI·MCG)에 가입하면 빠지지 않게 할 수 있지만, 가입할 수 있는지는 은행에 물어봐야 해요.
생애최초 LTV는 70%인가요 80%인가요?
수도권·규제지역은 70%, 그 밖 지역은 80%(대출 6억 원 이하)예요. 생애최초여도 6억 원 상한과 DSR은 똑같이 적용돼요.
참고한 법과 공식 사이트
법 조문 원문 19개 보기
- 금융위원회 보도자료 「가계부채 추가 관리 방안」(2025. 9. 7.) 규제지역 LTV 40% · 2025. 9. 8. 시행
- 은행업감독규정 별표 6 DSR 40%, 지방 생애최초 80% · 2026. 10. 2. 시행
- 은행업감독업무시행세칙 별표 18 LTV·DSR 계산 방법 · 2026. 6. 30. 시행
- 금융위원회 보도자료 「가계부채 관리 강화 방안」(2025. 6. 27.) 6억 상한, 생애최초 70%, 6개월 전입 · 2025. 6. 28. 시행
- 금융위원회 보도자료 「대출수요 관리 방안」(2025. 10. 15.) 집값별 6·4·2억, 스트레스 금리 3% · 2025. 10. 16. 시행
- 주택도시기금 내집마련 디딤돌대출 디딤돌 대상·한도·금리
- 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌대출 신생아 특례 대상·한도·금리
- 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개 보금자리론 대상·한도
- 금융위원회 행정지도 「주택담보대출에 대한 리스크관리 기준」 위 기준을 지금 적용하는 행정지도 · 2026. 8. 31. 연장 시행
- 금융위원회 행정지도 「스트레스 DSR 제도」 스트레스 금리 적용 방법 · 2026. 7. 1. 연장 시행
- 은행연합회 스트레스 금리 공시 지금 스트레스 금리 · 2026. 6. 30. 공시
- 주택임대차보호법 시행령 제10조 방공제 금액 · 2026. 7. 1. 시행
- 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 가계부채 점검회의(2026. 6. 30.) 동탄구·기흥구·구리시 추가, 지금 상황
- 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025. 5. 20.) 스트레스 DSR 1~3단계
- 금융위원회 「가계부채 관리 강화방안」(2021. 10. 26.) 사람마다 DSR 단계 확대
- 금융위원회 DSR 관리지표 도입방안(2018. 10. 18.) 은행 DSR 관리 시작
- 감사원 감사보고서 「주택금융 위험요인 관리실태」(2018. 5.) LTV·DTI 변천(2002~2017), 비은행권 이동 지적
- 한국은행 「2026년 2/4분기중 가계신용(잠정)」 가계 빚 2,019.8조 원 · 2026. 8. 19.
- 한국은행 인천본부 경제용어(LTV, DTI) LTV·DTI를 만든 이유 · 2016. 6. 20.