전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1까지 받는 법

내 최소지원금 계산

1. 최소보장제가 뭔가요

전세사기로 집이 경매·공매에 넘어가면 세입자가 돌려받는 돈이 보증금의 일부에 그치는 일이 많아요. 최소보장제는 받은 돈이 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미칠 때 그 부족분(최소지원금)을 국가가 채워 주는 제도예요. 2026년 5월 법이 바뀌었고, 시행령·시행규칙이 10월 13일 공포돼 11월 13일부터 시행돼요.

국토교통부 보도자료(2026. 10. 6.)의 지급 사례예요.

• 최소지원금: 보증금 1.5억, 경매 배당 0.2억, 경매차익 0.1억이면 0.5억 − 0.2억 − 0.1억 = 0.2억을 받아 모두 0.5억을 돌려받아요(지금은 0.3억).
• 선지급금: 보증금 1.5억, 임대료 지원 0.1억이면 0.5억 − 0.1억 = 0.4억을 먼저 받아 모두 0.5억을 돌려받아요(지금은 0.1억).

2. 누가 받나요

• 대상: 전세사기피해자로 결정된 사람과, 전입신고·확정일자를 갖추고 전세사기피해지원위원회의 결정을 받은 임차인이에요. 적법한 임대권한이 없는 사람(집주인이 아닌 사람)과 계약한 경우도 들어가요. 대한민국 국적이 없는 사람은 빠져요.
• 이미 결정된 사람도: 11월 13일 전에 피해자로 결정됐어도 받아요(소급). 신청기간 3년은 11월 13일부터 세요.
• 못 받는 경우:
  • 피해주택을 직접 산 사람
  • 경매·공매에서 배당요구(배분요구)를 하지 않은 사람. 11월 13일 이후 경매개시결정·공매공고가 난 경우부터 적용돼요.
  • 이미 선지급금을 받은 사람(나중에 정산으로 받아요)

피해자로 결정받는 일은 국토교통부(전세사기피해지원위원회)가 해요. 내가 대상인지 모르겠다면 아래 ’다음에 할 일’의 주택도시보증공사 전세피해지원센터에서 법률상담·피해접수를 예약해 물어봐요.

3. 얼마 받나요

최소지원금 = 보증금 ÷ 3 − 이미 받은 돈이에요. 이미 받은 돈에는 네 가지가 들어가요.

• 배당·배분액: 경매 배당표나 공매 배분계산서에 적힌 내 몫
• 임대인 등에게 돌려받은 돈: 집주인·대리인·중개사, 집을 산 사람에게 받은 돈과 공인중개사 손해배상금
• 경매차익: LH 등이 피해주택을 사들일 때 생긴 차액(감정가 − 낙찰가)으로 받은 돈
• 임대료 지원액: LH 매입 후 임대 등에 살며 지원받은 임대료

받은 돈이 3분의 1 이상이면 최소지원금은 없어요.

집이 처분되기 전이면: 선지급

집주인이 아닌 사람과 계약했거나 신탁사기를 당했다면, 집이 처분되기 전에 선지급금 = 보증금 ÷ 3 − 돌려받은 돈 − 임대료 지원액을 먼저 받아요. 나중에 배당 등으로 받은 돈(정산대상액)이 선지급금보다 많으면 그 차이를 더 받고, 같거나 적으면 더 받지 않아요. 정산이 끝날 때까지 그 집의 대항력(전입·점유)을 유지해야 해요.

4. 언제·어디서 신청하나요

신청은 LH(한국토지주택공사)에 해요. 상황마다 신청할 수 있는 때가 달라요.

• 경매·공매로 끝났으면: 경매 배당이나 공매 배분이 끝난 뒤(신탁사기 피해주택은 LH 등이 아닌 사람에게 팔린 뒤)
• LH 등에 매입을 요청했으면: 경매차익(매입 차액)이 산정된 뒤
• LH 등이 바로 사들였으면: 매입이 끝난 뒤
• 선지급: 집이 처분되기 전(신탁사기 피해주택을 매입 요청했다면 매입이 끝나기 전)까지

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에(서류 보완 등으로 한 번 30일까지 늘릴 수 있어요) 지급 여부와 금액을 정해 서면으로 알려요. 결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청해요.

신청기간은 피해자로 결정된 날부터 3년이에요. 경매·공매가 길어져 그 안에 못 하면 끝난 날부터 1년이에요.

5. 낼 서류

신청서(시행규칙 별지 제16호서식)에 아래 서류를 붙여요. 아프거나 해외에 있어 직접 하기 어려우면 대리인이 위임장을 갖고 낼 수 있어요.

1. 전세사기피해자 결정문
2. 임대차계약서 사본
3. 주민등록표 초본
4. 신분증(주민등록증·운전면허증·여권 등)
5. 피해주택 등기사항전부증명서
6. 신탁원부(신탁사기 피해자만)
7. 배당표 또는 배분계산서(경매·공매가 끝난 경우)
8. 임대인 등에게 돌려받은 돈이 있으면 그 서류
9. 개인정보 수집·이용 동의서(동의하는 경우)
10. 위임장(대리인이 낼 때)

6. 받기 전에 알아 둘 것

• 공공임대와 둘 중 하나: 최소지원금이나 선지급금을 받으면 LH 매입 후 임대 같은 피해자 공공임대주택 지원을 받을 수 없어요. 공공임대에 살 계획이면 먼저 견줘 보세요.
• 더 돌려받으면 반납: 받은 뒤에 보증금을 더 돌려받으면 LH에 알리고 받은 돈을 돌려줘야 해요. 돌려주지 않으면 국세처럼 걷고, 최대 3,000만 원 과태료가 있어요.

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