고덕강일3단지 본청약, 내가 낼 돈과 청약 자격

1. 토지임대부 분양주택이 뭔가요

땅은 SH가 갖고, 건물만 분양받은 사람이 갖는 주택이에요. 그래서 분양가에 땅값이 없는 대신, 땅을 빌리는 값(토지임대료)을 매달 SH에 내요.

• 얼마나 사나: 토지 임대기간은 40년이에요. 소유자의 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 더 늘릴 수 있어 최장 80년이에요.
• 토지임대료가 오르나: 약정 후 2년 동안은 올리지 못해요. 그 뒤에 올릴 때도 강동구 땅값 상승률을 따지고, 한 번에 5%(주택임대차보호법 시행령의 20분의 1)를 넘지 못해요.
• 팔 때: 당첨자 발표일부터 10년은 팔 수 없어요(전매제한). 그 안에 팔아야 하면 SH에 매입을 신청해요. 10년이 지나면 개인 간 거래가 돼요.
• 직접 살아야 하는 기간: 최초 입주가능일부터 5년이에요.

2. 내가 낼 돈

분양가와 토지임대료

분양가는 층·향에 따라 다르고, 동·호는 당첨 뒤 무작위로 정해져요. 고를 수 있는 것은 주택형(49㎡·59㎡)과 그 안의 주택타입(49A~49K, 59A~59I)이에요.

• 계약금 10%: 2027년 3월 22일~4월 2일 계약 때 내요. 49㎡ 2,833만~3,172만 원, 59㎡ 3,488만~3,905만 원이에요.
• 잔금 90%: 2027년 5월 28일~7월 26일 입주 때 내요. 중도금은 없어요(공정률 90%를 넘긴 뒤 분양).
• 발코니 확장비: 모든 집이 확장형이라 따로 내요. 타입에 따라 50만 6,000원~682만 6,600원이고, 이것도 10%·90%로 나눠 내요.
• 분양가에 없는 돈: 취득세·인지세 같은 세금과 입주 때 관리비예치금이에요.

주택타입별 분양가와 발코니 확장비 보기

공고 52~81쪽 동·호 1,305줄을 타입별로 묶음. 만 원 아래는 버렸어요

타입(호수)	건물 분양가(원)	발코니 확장비
49A(44호)	2억 8,952만~3억 800만	98만 7,800원
49B(15호)	2억 8,952만~3억 800만	134만 2,000원
49C(178호)	2억 8,952만~3억 1,416만	132만 9,900원~146만 5,200원
49D(24호)	2억 8,952만~3억 800만	469만 4,800원
49E(46호)	2억 8,952만~3억 800만	223만 3,000원
49F(138호)	2억 9,568만~3억 1,724만	250만 6,900원
49G(14호)	3억 800만~3억 1,724만	563만 4,200원
49H(74호)	2억 8,336만~2억 9,567만	50만 6,000원
49I(18호)	3억 184만~3억 1,416만	129만 2,500원
49J(13호)	2억 9,568만~3억 1,416만	183만 7,000원
49K(26호)	2억 8,952만~3억 184만	108만 200원
59A(42호)	3억 5,637만~3억 8,670만	211만 3,100원
59B(107호)	3억 6,396만~3억 9,050만	582만 5,600원
59C(6호)	3억 5,637만~3억 8,670만	275만 9,900원~333만 8,500원
59D(134호)	3억 5,637만~3억 9,050만	660만 6,600원~664만 7,300원
59E(78호)	3억 4,879만~3억 8,670만	682만 6,600원
59F(81호)	3억 4,879만~3억 7,154만	117만 5,900원
59G(213호)	3억 4,879만~3억 7,912만	195만 9,100원
59H(42호)	3억 7,154만	113만 3,000원
59I(12호)	3억 9,050만	471만 4,600원

토지임대료를 보증금으로 바꾸기

매달 내는 토지임대료의 최대 60%를 100만 원 단위로 보증금으로 바꿀 수 있어요(선택). 전환이율은 계약 전에 정해요. 공고문은 전환이율 2.5%를 가정한 예를 들었어요.

• 49㎡: 보증금 1억 2,200만 원을 내면 월 42만 6,000원 → 17만 1,830원
• 59㎡: 보증금 1억 4,700만 원을 내면 월 51만 1,500원 → 20만 5,250원

잔금 대출

사전청약 당첨자와 이번 당첨자 모두 소득·자산·주택가격과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지로 잔금을 빌릴 수 있어요(대출 심사는 거쳐요).

• 한도 최대 5억 원, LTV(집값 대비 대출 비율) 최대 80%
• 만기 최장 40년, 고정금리 연 1.9~3.0%
• 문의: 기금e든든 누리집, 주택도시보증공사 1566-9009

현금과 매달 나가는 돈 예시

대출을 80%까지 받고 40년 원리금균등으로 갚는다고 하면 이 정도예요. 매달 나가는 돈은 대출 상환액(연 1.9%~3.0%)에 토지임대료를 더한 값이에요.

• 49㎡ 가장 싼 집(2억 8,336만 원): 내 돈 5,667만 원 + 발코니 확장비, 대출 2억 2,669만 원. 매달 110만~124만 원
• 49㎡ 가장 비싼 집(3억 1,724만 원): 내 돈 6,345만 원 + 발코니 확장비, 대출 2억 5,379만 원. 매달 118만~133만 원
• 59㎡ 가장 싼 집(3억 4,879만 원): 내 돈 6,976만 원 + 발코니 확장비, 대출 2억 7,904만 원. 매달 134만~151만 원
• 59㎡ 가장 비싼 집(3억 9,050만 원): 내 돈 7,810만 원 + 발코니 확장비, 대출 3억 1,240만 원. 매달 144만~163만 원

금액은 만 원 단위로 반올림했어요. 실제 한도와 금리는 대출 심사로 정해져요.

토지임대료를 보증금으로 바꾸면 내 돈은 늘고 매달 나가는 돈은 줄어요. 대출 조건을 바꿔 보려면 주택담보대출 상환 계산기에 대출액과 금리를 넣어 보세요.

3. 누가 신청하나요

공통 조건은 공고일(2026. 10. 16.) 기준 서울·인천·경기 거주, 무주택세대구성원(청년은 본인 무주택), 청약통장 가입이에요. 세대 총자산은 3억 6,200만 원 이하예요(청년은 본인 2억 7,600만 원·부모 10억 3,500만 원 이하).

이번에 새로 뽑는 물량은 특별공급 566세대와 일반공급 147세대예요. 사전청약 당첨자가 신청하지 않거나 포기한 집은 일반공급으로 넘어와요.

유형별 자세한 조건과 뽑는 순서 보기

• 청년 특별공급(106세대): 19~39세(1986. 10. 17.~2007. 10. 16. 출생) 미혼, 평생 주택을 가진 적 없음, 통장 6개월·6회 납입, 본인 월소득 533만 8,708원(140%) 이하. 30%는 소득세를 5년 이상 낸 사람에게 먼저 주고, 경쟁하면 소득·서울 거주기간·납입 횟수 점수순이에요.
• 신혼부부 특별공급(106세대): 혼인 7년 이내(2019. 10. 16. 이후 혼인)이거나 6세 이하 자녀가 있는 부부, 예비신혼부부, 6세 이하 자녀가 있는 한부모. 통장 6개월·6회, 세대 월소득 130%(맞벌이 140%) 이하이고, 10%는 맞벌이 200%까지 추첨해요. 30%는 혼인 2년 이내·2세 이하 자녀 가구에 먼저 줘요.
• 생애최초 특별공급(106세대): 세대원 모두 평생 무주택, 1순위(통장 2년·24회, 세대주, 5년 안 당첨 없음)에 저축액 600만 원 이상, 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있음(1인 가구는 안 됨), 본인 소득세 5년 이상 납부. 70%는 소득 100%(맞벌이 120%), 20%는 130%(140%), 나머지는 130%(200%) 이하에서 추첨해요.
• 신생아 특별공급(248세대): 2세 미만 자녀(2024. 10. 16. 이후 출생, 태아 포함)가 있는 세대, 통장 6개월·6회. 70%는 소득 100%(맞벌이 120%), 20%는 140%(150%), 나머지는 140%(200%) 이하에서 뽑아요.
• 일반공급(147세대): 통장이 있는 무주택세대구성원, 세대 월소득 100% 이하. 50%는 2세 미만 자녀 가구(맞벌이 140%), 30%는 1순위(맞벌이 140%), 20%는 추첨(맞벌이 200%)이에요. 1순위 안에서 경쟁하면 무주택 3년 이상이면서 저축총액(월 25만 원까지 인정)이 많은 순이에요.

• 아이를 낳은 가구: 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 1명이면 소득·자산 기준이 10%p, 2명 이상이면 20%p 올라가요. 자산은 3억 9,700만 원·4억 3,100만 원이 돼요.
• 중복 신청: 특별공급 1개와 일반공급 1개는 같이 신청할 수 있어요. 특별공급에 당첨되면 일반공급에서는 빠져요. 특별공급은 평생 한 번만 받아요.

4. 언제·어떻게 신청하나요

• 견본주택: 10월 24일(토)~25일(일) 10:00~17:00, 강동구 강일동 174 단지 현장. 주차장이 없어 대중교통으로 가요. 49C·59G 타입만 지어 두었고, 나머지는 사이버 견본주택과 팸플릿으로 봐요.
• 사전청약 당첨자: 10월 26일(월) 10:00~27일(화) 17:00 신청, 10월 29일 주택타입 발표, 10월 30일 포기 신청.
• 특별공급: 11월 2일(월) 10:00~3일(화) 17:00
• 일반공급: 1순위 서울 2년 이상 거주자 11월 4일(수), 1순위 서울 2년 미만·인천·경기 거주자 11월 5일(목), 2순위 11월 6일(금). 모두 10:00~17:00
• 당첨자 발표: 11월 26일(목) 16:00 이후. SH 인터넷청약시스템이나 ARS 1600-3456(④ → ②)

신청은 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr/app)에서 공동인증서·금융인증서·간편인증서로 로그인해 주택형과 주택타입을 골라요. 인증서 하나는 꼭 있어야 하고, 공고문은 점검·오류에 대비해 두 개 이상 준비하라고 해요. 만 65세 이상·장애인은 SH 본사(강남구 개포로 621, 대청역 8번 출구) 2층 대강당에서 직원이 대신 입력해 줘요. 접수일 10:00~16:00에 도착해야 해요.

신청 전에 청약홈(applyhome.co.kr)에서 청약통장 순위확인서로 납입 횟수·금액을, 청약제한사항 확인으로 재당첨 제한을 미리 봐 두세요.

5. 당첨된 뒤

• 서류 제출: 2026년 11월 30일(월)~12월 9일(수) 10:00~17:00, SH 본사 2층 대강당에 직접 가요. 서류는 공고일(10. 16.) 이후 발급분만 받아요.
• 공통 서류: 신분증, 당첨자 확약서, 개인정보 수집·이용 동의서와 금융정보 제공 동의서(세대원 모두 서명, 청년은 부모도), 자산 보유 사실확인서, 주민등록표등본·초본(상세), 출입국에 관한 사실증명. 유형별 추가 서류는 공고문 113~118쪽에 있어요.
• 계약: 2027년 3월 22일(월)~4월 2일(금), SH 본사. 계약금을 미리 내고 영수증을 가져가요.
• 사전점검·입주: 2027년 4월 3~4일 사전점검, 5월 28일~7월 26일 입주와 잔금. 최초 입주가능일부터 90일 안에 입주하지 못하면 계약이 취소돼요.

잔금을 입주지정기간 전에 미리 내면 연 3.4%(현행)만큼 할인받고, 늦으면 연 7.5% 연체료가 붙어요. 계약 뒤 해약하면 총 분양가(발코니 포함)의 10%를 위약금으로 빼요.

6. 알아 둘 제한

• 재당첨 제한 10년: 당첨자 발표일부터 10년 동안 재당첨 제한이 걸리는 다른 주택(분양가상한제 주택, 투기과열지구 주택 등)에 당첨될 수 없어요.
• 전매제한 10년: 이 기간에는 집을 팔거나 넘길 수 없어요. 부부 공동명의로 바꾸는 것도 전매에 들어가 할 수 없어요.
• 거주의무 5년: 그 안에 이사해야 하면 SH에 매입을 신청하고, 어기면 SH가 집을 사들여요. 거주의무를 어기고 팔거나 전매제한 기간에 팔면 3년 이하 징역이나 3,000만 원 이하 벌금이에요(전매로 얻은 이익의 3배가 3,000만 원을 넘으면 그 3배까지).
• 사전청약 당첨자: 본청약에 당첨되면 사전청약 때 쓴 청약통장은 효력을 잃어요.

다음에 할 일

• 고덕강일지구 3단지 입주자모집공고 SH · 공고문 PDF와 위임장·동의서 서식 ›
• SH 인터넷청약시스템 청약 신청, 사이버 견본주택, 당첨자 조회 ›
• 청약홈 한국부동산원 · 청약통장 순위확인서, 청약제한사항 확인 ›
• 기금e든든 주택도시기금 · 잔금 대출(전용 모기지) 안내 ›
• 주택담보대출 상환 계산기 딥루트킷 · 대출액·금리·40년 만기로 매달 갚을 돈 ›
• 취득세 계산기 딥루트킷 · 분양가에 들어 있지 않은 취득세 ›
• SH 신혼·신생아 매입임대 딥루트킷 · 사지 않고 시세보다 싸게 빌려 사는 SH 집 ›
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