미리내집 전세대출 한도 계산기

어떻게 고르나요?

• 상품마다 빌릴 수 있는 돈 = min(상품 한도, 입주 때 낼 돈)이에요. 대출은 원칙적으로 입주 때 SH 계좌로 들어가서(HF 개인보증시행세칙 제55조, 기금 대출안내 "임대인계좌에 입금함을 원칙") 분할납부면 입주 때 내는 중도금(보증금의 60%), 아니면 잔금(90%)까지만 대출로 채워요. 계약금 10%는 현금으로 내요.
• 계약금처럼 이미 낸 보증금은 입주 뒤 내 계좌로 받을 길이 있어요: HF 보증 대상자금은 "소요되었거나 소요될 자금"(HF 개인보증시행세칙 제47조)이고, 대출금은 원칙적으로 임대인에게 주되 단서로 임차인에게 줄 수 있으며(제55조), 기금도 "임대인에게 이미 임차보증금을 지급한 사실이 확인될 경우에는 임차인계좌로 입금 가능"이라 적어요. 신청은 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 안이에요. 은행 실무는 원문에 없어 계산에는 넣지 않고 "은행에 물어보세요"로만 적어요.
• 입주 때 필요한 대출(계약금 + 입주 때 낼 돈 − 현금)을 다 채우는 상품 중에서 고른 성향으로 하나를 골라요. 이자: 매달 대출 이자가 가장 적은 것, 많이: 빌릴 수 있는 돈이 가장 큰 것, 간단: 손이 가는 정도가 가장 적은 것. 1만 원 안 차이는 같게 보고 다음 잣대로 넘겨요.
• 손이 가는 정도는 원문에 있는 절차로 세요. HF 일반은 소득 서류로 한도를 정하고, 한도를 우대받으려 하거나 보증액(수도권은 대출의 80%)이 2억 원을 넘으면 채권보전(SH 보증금 질권·채권양도)을 해요(HF 개인보증시행세칙 제53조①1·2). 이 계산기의 HF 일반 한도는 채권보전을 할 때라서, 빌리는 돈이 채권보전 없는 한도 안이고 보증액이 2억 원 이하일 때만 "적어요"예요. HF 특례는 소득으로 한도를 정하지 않지만 채권보전이 늘 필수예요. SGI는 소득 서류·신용점수로 한도를 정하고 채권양도나 120% 질권을 해요. 버팀목은 재산 심사와 은행 심사를 거쳐요. 그래서 그 조건이면 HF 일반이 "적어요", HF 특례·SGI는 "보통", 버팀목은 "많아요"예요. 모든 잣대가 같으면 HF 일반 → HF 특례(다루는 은행 확인 필요) → SGI(확인한 은행이 우리은행뿐, 대출기간 1~2년, 신용점수로 한도) 순서로 권해요.
• 다 채우는 상품이 없으면 가장 많이 빌려주는 상품을 추천하고, 상품마다 무엇이 바뀌면 채우는지(소득, 갚는 방식, 배우자 소득 합산, 보증금)를 계산해 3단계에 적어요.
• 분할납부를 "잘 모르겠어요"로 고르면 두 경우를 다 계산해, 이자는 매달 나가는 돈(대출 이자 + 유예분 이자)이, 많이는 입주 때 내 현금이, 간단은 손이 가는 정도가 나은 쪽으로 계산해요.
• 누구 이름으로 신청할지는 상품마다 부부 중 더 많이 나오는 쪽으로 골라요. HF 일반보증은 배우자 소득을 합칠 때와 안 합칠 때 중 큰 쪽이에요(합치면 배우자 대출도 합쳐요, HF 개인보증시행세칙 제50조제3항). SGI는 명의자 소득만으로 계산해요.
• 남은 대출의 1년 이자는 남은 금액 × 은행 금리(공시 평균)로 잡아 SGI 이자 부담(소득의 40%)에 더해요. 학자금처럼 금리가 낮은 대출이면 실제보다 적게 나와요.

상품별 한도 식

• 버팀목 담보는 HF 보증·HUG 보증·반환채권양도 중 하나를 골라요. HUG는 임대인이 법인이라 안 되고, SH는 기금 채권양도협약기관이라 반환채권양도가 돼요. 반환채권양도 한도 = 연간인정소득 − 본인 부채금액의 25%(연간인정소득은 부부 소득 1,500만 원 이하 4,500만 원, 2,000만 원 이하 × 3.5, 초과 × 4.0). HF 보증을 고르면 HF 일반보증 식으로 계산하고(기금 대출에도 같은지는 원문에 없어 추정), 둘 중 큰 쪽을 써요.
• HF 특례 2-1은 상환능력별 보증한도를 산정하지 않아요. 장기전세주택은 공공주택 특별법 시행령 제2조의 공공임대주택이라 보증금의 90%까지 봐요. HF 계산기는 보증을 대출의 90%로 보고 더 크게 보여 주지만, 특례보증은 보증비율 100% 전액보증으로 취급할 수 있어서(HF 개인보증시행세칙 제98조 ②) 대출을 보증과 같은 금액으로 적게 잡았어요.
• 미리내집은 무주택세대구성원만 들어가서 집이 있을 때의 한도(1주택자 2억 원 등)와 전세대출 DSR(1주택자만)은 넣지 않았어요. 서울에만 있어 수도권 기준으로 계산해요.
• 8차 주택형 목록은 모집공고 3. 공급 현황(8~11쪽)의 79개 주택형 전세금액(계)과 전용면적이에요. 전용 85㎡를 넘는 집(목동센트럴푸르지오 110㎡)은 버팀목 대상이 아니에요. 신규공급과 재공급 매입형은 서울시 소유(공고의 *표 단지만 SH 소유)예요. 서울시도 법인이라 HUG는 안 되고(지방자치법 제3조), HF 특례·SGI는 공공주택사업자 임대주택이라 같아요. 버팀목 SH 반환채권양도만 기금 협약기관(SH)과 계약해야 해서, 계산은 SH로 보고 은행 확인을 적어요.

버팀목 금리(주택도시기금 고시, 미리내집 보증금 구간)

미리내집 보증금은 모두 2억 원이 넘어서 보증금이 가장 큰 구간(신혼부부전용·신생아 특례 1.5억 원 초과, 일반 1억 원 초과)의 금리예요. 일반·신혼부부전용은 자녀 우대(1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 3자녀 이상 0.7%p, 자녀 1명당 4년)를, 신생아 특례는 출생 후 2년 넘은 미성년 자녀 1명당 0.1%p(상한 0.5%p)를 빼요. 신생아 특례에서 2년 안에 낳은 아이가 둘 이상(쌍둥이 등)이면 추가 출산 우대 0.2%p가 될 수 있지만, 계산은 0.1%p로 해요. 최종 금리는 연 1.0% 아래로 내려가지 않아요.

• 은행 상품(HF 특례·HF 일반·SGI)은 금융감독원 금융상품한눈에 전세자금대출 공시의 만기일시·변동금리 지난달 취급 평균을 HF 보증 상품과 서울보증 상품으로 나눠 가운데 값을 써요. 실제 금리는 은행이 신용점수로 정해서 다를 수 있어요.
• 매달 이자 = 빌리는 돈 × 금리 ÷ 12. 분할납부면 미룬 30%에 SH 유예분 이자(전년도 은행 1년 정기예금 평균이자율, 2026년 연 2.73%)가 따로 붙어요.

HF 일반보증의 소득으로 정하는 한도(HF 계산기 실측)

HF 업무지침의 식은 "연간인정소득 − 연간부채상환예상액 + 상환방식별 우대금액"인데 계수는 공개되지 않아요. 2026. 10. 7. HF 예상 보증금액 조회에 소득·부채·상환방식·우대가구·수도권 여부를 바꿔 가며 120번 넣어 잰 값으로 아래 식을 세웠어요. 일반보증 115건의 대출금액과 보증금액이 원 단위까지 같았고, 검증 리뷰에서 범위 밖 17건을 다시 재도 같았어요.

• 위 표는 SH 보증금 채권보전을 할 때(HF 계산기 기본값)예요. 채권보전 없이 받으면 배수가 0.5 낮고(우대 4.5 → 4.0, 일반 4.0 → 3.5, 2,000만 원 이하 일반 3.5 → 3.0), 1,500만 원 이하 정액이 4,500만 원에서 3,000만 원으로 줄어요(2026. 10. 8. HF 계산기 10번 실측). 우대가구의 2,000만 원 이하와 소득 0원은 측정하지 않아 "은행 확인"으로 둬요.
• 매달 나눠 갚으면(분할상환) 1.2배로 봐요. 우대는 HF 계산기의 "우대가구"를 골랐을 때로, 혼인 7년 이내·결혼 예정이면 우대로 계산해요.
• 보증금액 = min(4억, 보증금 × 80%, 소득으로 정하는 한도) × 8/9(수도권), 대출금액 = 보증금액 ÷ 보증비율 80%(원 미만 버림).
• 소득 2,000만 원 이하 구간은 HF 계산기가 대출을 빼지 않아요. 필요한 소득은 지금 소득에서부터 10만 원씩 올려 가며 구해요.